주택담보대출 이용 시 신청대상 조건, DTI DSR LTV
주택 구입을 위해 주택담보대출 받을 시 반드시 알고 있어야할 개념 세 가지를
정리해보았습니다. 영어로 된 용어라 어렵게 여겨질 수 있으나, 알고 보면
쉽습니다.
주택담보대출, 기본 규제조건
보통 주택담보대출을 받을 때 LTV와 아래 설명하는 DTI, DSR 세 가지의 조건을
봅니다. 많은 사람들이 오해하고 헷갈려하시는 게, 해당 상품이 대출한도 최대
얼마까지 라고 적혀있어도 이 세가지가 ＇모두 충족＇되는 범위에서
실 대출금은 달라지거나 아예 해당되지 않을 수도 있습니다.
기본적으로 이 세가지는
개인의 자산 및 소득대비 너무 많은 대출금을 받지 못하도록 하는 정부 차원의
규제 정책이라는 점을 알고 계셔야 합니다. 연소득이 2천만원이 안되는데 몇 십 억의
대출금을 내주면 개인은 물론 국가차원에서도 부채가 늘어나기 때문입니다.
주택가격 책정 기준
또 한가지 유의하실 대출조건은 신규로 구입할 주택가격입니다. 최근 정부가
특례보금자리론이라는 상품을 발표했습니다. 이를 예시로 들어보겠습니다.
이 상품의 대출대상 조건은 구입할 주택가격은 9억 원이하, 소득은 제한없으며,
LTV 70%, DSR은 없고 DTI는 60%로 두고 있습니다. 중요한 것은 소득제한이 없다고
좋은 것이 아니라 DSR과 DTI라는 항목에서 대출자의 소득이 고려된다는 점입니다.
아래를 계속 읽어보시면 이 예시를 이해하실 수 있습니다.
참고
주택가격은 어떻게 책정될까요. 기관마다 주택가격은 몇 억씩 차이가 납니다.
그래서 대부분 KB시세, 한국부동산원 시세, 실 매매가 등의 각 기준에 우선순위를
정해 1순위로 지정한 기관에서 정한 금액으로 책정하기도 하며 동시에 두 가지
기준을 적용하기도 합니다.
예를 들어 KB시세가 9억이지만 실 매매가는 10억인 아파트가 있습니다. 이때 두
기준을 모두 적용하는 상품이라면 실 매매가가 9억을 넘어가기 때문에 대출을
신청하실 수 없습니다. 둘 다 9억 원 미만이어야 특례보금자리론 신청대상이
됩니다.
LTV
LTV는 loan to value로 담보인정비율이라고 합니다. 개념은 간단합니다. 신규로
구매하려는 주택 가격의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는가를 말합니다. LTV 70%인
상품이 있다고 가정합니다. 10억의 아파트를 구매하려고 하면 LTV는 10억의 70%인
7억이 됩니다. 즉 최대 7억까지 대출받을 수 있는 것이죠.
하지만 앞에서 설명했듯이 LTV가 있으면 DTI 또는 DSR 이라는 추가 조건이 따라
붙습니다. 이 조건들을 모두 충족해야 대출금 신청자격이 부여되고 실제 지급되는
대출금의 액수가 결정됩니다.
예시
대출한도가 최대 5억 이하인데 LTV가 70%라면 어떻게 될까요. 이때는 더 낮은
쪽의 금액이 대출됩니다. 8억 짜리 아파트의 70%는 5억 6천만 원인데 대출 최대
한도가 5억원이라면 LTV가 적용된 금액이 아닌 최대 한도 5억원이 대출금으로
책정됩니다. 반대의 경우도 있겠죠.
DTI 그리고 DSR
DTI, 영어로는 debt to income 이라고 합니다. 아래 설명드리는 DSR과 언뜻
비슷하게 보이지만 조금 다릅니다. DTI는 간단히 말해
1년간 연소득 대비 1년간 대출 원리금 상환비율을 보는 것으로, 소득 대비
일정 비율이상 대출금을 받지 못하도록 제한하는 것을 말합니다.
예를 들어 연 소득 5천만원인 사람이 있고, DTI 60% 이내 대출승인되는 상품이
있다고 가정합니다. 이 사람의 연소득만으로 본다면, 5천만원의 60%인 3천만원
이내에서만 대출금을 빌릴 수 있습니다. 위 예시를 가져와보면 대출한도가 분명
5억원 이하라고 했는데, 3천만원만 대출할 수 있다면 너무 작지 않나요? 그리고
주택가격은 8억 원입니다. 이렇게 되면 주택담보대출을 받는 의미가 거의 없겠죠.
DTI 또는 DSR 은 ＇1년간의 상환원리금＇을 나눠야 합니다. 주택담보대출의
만기는 일반적으로 10년 15년 20년 30년으로 보통 30년을 많이 선택합니다. 물론
더 긴 상품도 있습니다. 대출기간이 많을수록 1년간 원리금상환액은 낮아지겠죠.
따라서 대출받을 수 있는 금액도 훨씬 많아질 겁니다.
DSR과 다른 점은 부채 포함 범위입니다. DTI는 신규 주택담보대출
원리금과 기존 대출금이 있다면 원금이 아닌 이자만 포함시킵니다. 반면 DSR은
기존 대출금의 원금까지 포함한 원리금 전체를 포함시킵니다. 또한 부채에
학자금대출, 마이너스 대출*, 자동차 할부금, 카드론 등의 개인의 모든 원리금을
합산됩니다.
*마이너스 통장 대출은 쓴 금액의 원리금만 포함되는 것이 아니라 최대 설정한
전체 한도의 원리금이 포함됩니다.
아래를 보시면 한눈에 이해되실 겁니다.
그래서 DTI는 DSR보다 느슨한 규제방식입니다. 반대로 DSR은 DTI보다 강력한 규제
제한인 것이죠. 그래서 DSR 규제는 없고 DTI 규제만 있는 상품은 일반 서민
입장에서 대출이 유리한 것입니다.
알려드린 내용을 바탕으로 아래 경우인 사람의 실 대출금은 얼마가 될지
계산해보실 수 있을 겁니다.
-연소득 5천만원, 기존 1천만원 대출원리금 보유한 사람
-대출 상품 조건
- 구입예정인 주택가격 8억원
- 대출한도 5억원 이하
- 소득기준 없음
- 대출만기 20년
- LTV70%
- DTI 60%,
- DSR 미적용